گفتگو با تقی نورعلیشاهی از بنگاه داران با سابقه استان گلستان

باسمه تعالی

تقی نورعلیشاهی از بنگاه داران با سابقه استان گلستان:

تبدیل مسکن از سرمایه به کالا، تنها راه خروج از رکود بازار مسکن است.

در سال های اخیر بازار مسکن دچار تحولات اساسی شد و ثبات در این بازار از بین رفت. گاهی رونق و گاهی رکود در بخش مسکن باعث شد تا ذائقه و نگاه مردم نسبت به مقوله مسکن تغییر پیدا کند و سرمایه گذاری در این بخش با رکود مواجه شود. تقی نورعلیشاهی مدیر بنگاه معاملات ملکی «پیوند» که با سابقه بیش از 2 دهه در شهرستان علی آباد در امور مسکن فعالیت می‌کند، نوسانات بازار مسکن را حبابی می داند و معتقد است با مدیریت صحیح می توان این مشکل را حل کرد. ایشان که از خوشنام ترین و متعهد ترین مشاوران املاک این منطقه بشمار می‌رود، در خصوص نوسانات بازار مسکن اطلاعات جامعی دارد. صحبت کوتاهی با آقای نور علیشاهی در این خصوص انجام داده ایم و نظرشان را در خصوص بازار مسکن جویا شدیم.

آینده بازار مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟

پس از چند سال رکود معاملات مسکن، فعالان این بازار، به رونق معاملات مسکن درسال‌ جاری خوش‌بین هستند و اظهار امیدواری می کنند معاملات مسکن امسال رونق پیدا کنند. به عقیده بنده بازار مسکن به ثباتی از قیمت‌ها رسیده است و نمی توان درسال ۹6 انتظار جهش و افزایش قیمت‌ها را داشت (میزان افزایش قیمت حداکثر به نرخ تورم عمومی)،‌ اما از نظر انجام تعداد معاملات با توجه به کاهش تورم و تسهیلات خریدی که ازسوی دولت محترم، درنظرگرفته شده است می توان انتظار داشت که دراین بخش با رونق روبرو باشیم.

چه عواملی بر قیمت مسکن تاثیر دارد؟

در مورد عوامل موثر بر قیمت مسکن میتوان به دو عامل اشاره کرد: عوامل درونی مثل  نرخ سود آوری بخش در مقایسه با بخش های دیگر ، قیمت بنزین ، قیمت بهای مصالح ساختمانی ، هزینه دستمزدها، عوارض و انشعابات و ...

عوامل خارجی نظیر حجم نقدینگی مردم،  شکل جاری بازار سرمایه از دید مردم ، جنبش بازار طلا ، بازار فعالیت های اقتصادی ، تورم عمومی ، میزان سود آوری سایر بخش ها ، سود سپرده بانک ها  و ... البته موارد کاذب دیگری هم در این مورد نقش دارند که امید واریم با ثبات اقتصادی، قیمت ملک در نقطه واقعی خود ثابت بماند و قدرت خرید مردم برای خرید مسکن یا ملک حفظ شود.

چگونه می توان بر رکود بازار مسکن چیره شد؟

 بدون شک با تقویت تقاضا ( افزایش توان واقعی خریداران و کاهش سود بانکی ) و تلاش در جهت عرضه منطقی و مورد نیاز ( توجیه سرمایه گذاری برای ساخت و ساز ) و دور کردن توهم خانه های خالی و مسکن مهر و تلاش در جهت رونق بخشیدن به مقوله مسکن مهر می توان شرایط را برای ایجاد یک بازار فعال و پر رونق فراهم کرد.

ارایه دستورالعمل های دولتی را در اداره امور معاملات ملکی چگونه ارزیابی می کنید؟

دولت نباید زمینه تداخل مشاغل با یکدیگر را فراهم کند؛ بلکه باید بسترهای تخصصی شدن مشاغل را فراهم کند. قطعا از لحاظ مدیریتی صحیح نیست که سازمان ثبت اسناد هم نویسنده سند باشد و هم اسناد را به ثبت برساند؛ بلکه باید مطابق رویه همیشگی فقط اقدام به ثبت اسناد کند در غیر این صورت معضلات عدیده به وجود خواهد آمد.

در واقع صحت معامله در آستانه وقوع، صحت مشخصات متعاملین، صحت ویژگی‌های ملک مورد معامله و در نهایت تمام جزئیات معامله باید از مسیر مشاوران املاک کنترل و تایید شود.

تاثیر وام‌ها روی قیمت مسکن یا بازار مسکن چگونه است؟

تاثیر این وام‌ها قابل انکار نیست اما چندان هم چشمگیر نیست. چون مبلغ اقساط وام ها زیاد است و بیشتر مردم توان پرداخت آنها راندارند. بنابراین ترجیح می دهند از وام‌های متفرقه، ‌کارمندی، بانک‌های خصوصی و نظایر آن استفاده کنند.

به نظر شما یک مشاور املاک خوب چه ویژگی هایی دارد؟

آنچه که اهمیت دارد این است که مشاور املاک باید آگاه و مطلع باشد و در مواردی که مردم اطلاع کافی ندارند مانند گرفتن وام  آنها را راهنمایی کنند.  مشاور املاک با تجربه با بنگاههای دیگر روابط خوبی برقرار می کند و این ارتباطات در انجام معاملات مثبت تاثیر دارند.

یک مشاور املاک باید بیشتر از یک ارائه دهنده خدمات مشاوره دهد و نباید برای این راهنمایی ها پاداش بیشتری دریافت کند. مشاور املاک باید تمام وقت باشد و ضمن احترام به همه همکاران یک مشاور املاک نیمه وقت مشاور خوبی نخواهد بود.

یک بنگاهدار علاوه بر اینکه باید اطلاعات جامعی از مسائل حقوقی داشته باشد، موظف است با برقراری ارتباط با وکلای کارآزموده و دفترداران رسمی، اطلاعات خود را به روز نگه دارد و از حدس و گمان و تخمین در خصوص قوانین و شرایط خاص در معامله خودداری کند. به کار بردن برخی عبارات و جملات در متن قولنامه از حساسیت بالایی برخوردار است و کاملا فنی و تخصصی محسوب می‎شوند که داشتن مطالعه و آشنایی با این اصطلاحات حقوقی از وظایف یک بنگاهدار محسوب می‎شود.

رعایت چه نکاتی در معامله ضروری می دانید؟

ذکر این نکته ضروری است که هرگونه معامله دارای جزئیات و نکات مربوط به خودش است و به عنوان مثال معامله یک ملک تجاری با یک قطعه زمین تفاوت‎های اساسی دارد.

استعلام سند از اداره ثبت، احراز هویت فروشنده و خریدار، تعیین نوع و کاربری ملک و زمین، ارائه مدارک سجلی معتبر و... بخشی از اصول و پیش‌نیازهای یک معامله صحیح و منطقی هستند.

احراز هویت خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر نخستین نکته در یک معامله است و این کار حتما باید بر اساس رویت اصل مدارک سجلی صورت پذیرد و فتوکپی اسناد به هیچ عنوان وجاهت قانونی ندارند.

در مرحله بعد تایید صحت ادعای فروشنده یا مالک در خصوص ادعای مالکیت است که باید با ارائه اصل سند ملکی صورت پذیرد. رجوع به سایت و پیگیری اصالت سند و بررسی آخرین معامله انجام شده در خصوص ملک یا زمین مورد ادعا قدم بعدی معامله است.

در ادامه نیز جزئیات معامله باید به صورت شفاف بیان و به اطلاع طرفین رسانده شود و تمامی این موارد (به همراه موارد پیش‎بینی نشده) در قولنامه ثبت و امضا شود.

نظرتان راجع به افزایش تعداد بنگاه‎های معاملات ملکی چیست؟ در این خصوص چه پیشنهادی دارید؟

افزایش تعداد بنگاه‎های معاملات ملکی به نفع هیچ‌کس نیست. متاسفانه در طول این سال‎ها شاهد بوده‎ایم که افرادی که وارد این عرصه شدند به علت نداشتن تجربه و اطلاعات کافی، مشکلاتی برای خود و تعدادی از این شهروندان به وجود آوردند.

پیشنهاد می‎شود شورای اصناف به منظور صدور گواهی فعالیت در این حرفه، یک آزمون یا حداقل یک مصاحبه برگزار کند و میزان تسلط افراد متقاضی این حرفه را در خصوص قوانین و مقررات و اصول نگارش قولنامه ارزیابی کند.

چه توصیه‎ای به شهروندان در خصوص پیشگیری از ضرر و زیان در معاملات دارید؟

با توجه به تجربه‎ای که در این راه کسب کردم به شهروندان محترم توصیه می‎شود قبل از انجام هرگونه معامله و مراجعه به بنگاه، در ابتدا با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی و نیاز به انجام معامله با افراد خبره مشورت کنند.

بعد از قطعی شدن تصمیم‎شان، به منظور انجام معامله ضمن مراجعه به بنگاه‎هایی که مجوز رسمی دارند و از تجربه بیشتری برخوردارند، در خصوص استعلام سند از اداره ثبت و سایر مسائل حقوقی جدیت و حوصله بیشتری از خود نشان دهند. توصیه می‎شود هنگام معامله نیز از عجله پرهیز کرده و سعی کنند معامله در شرایط منطقی و قانونی انجام شود تا ضرری متوجه هیچ‎کدام از طرفین نشود.

سخن آخر:

تلاش دولت نهم و دهم بر این بود که بتواند مسکن را از سرمایه خارج کند و آن را تبدیل به کالا کند. در واقع وقتی مسکن به کالا تبدیل شود ، می توان به صورت منطقی و علمی روی آن قیمت گذاری کرد و گفت بر اساس تورم این کالا باید به میزانی مشخص افزایش یا کاهش پیدا کند و قیمت آن از حالت حبابی و غیر واقعی خارج می شود . قطعاً اگر در سال های آینده مسکن به عنوان یک کالا در نظر گرفته شود، قیمت آن پایین می آید و خرید و فروش ملک افزایش پیدا می کند و این به نفع همه است. امید واریم در سال های آتی این مهم تحقق پیدا کند و شرایط بازار مسکن ایده آل شود.

مصاحبه: وحید حاج سعیدی